房产证面积小于实际面积以达到“暗降”目的，已成为主流房企卖房手段

房产证里正被开发商藏上一个带有降价效果的大秘密，“名副其实”这个词开始并不适用于它了：50平方米的房产证对应的可能是115平方米的大户型。

6月22日，《华夏时报》记者在探访深圳、北京等知名开发商楼盘后发现，近期在售或开盘项目中，赠送面积已成为主流开发商“暗降”的秘密手段。大量的赠送面积，实际上并未计入房产证，通过这种手段开发商可以在表面上保持“较高”单价，而实际折合单价却早已下调，房企正掀起新的“赠送潮”。大幅赠面积使得房产证上的面积一直呈现弹性变化，这使促销卖房行为演绎到了极致。

房产证的“弹性”面积

虽然万科也表示“降价不是件丢人的事”，但2008年张扬的降价教训，让万科再不敢明目张胆降价。

“万科2008年高举降价大旗，遭到同行的‘讨伐’，前车之鉴，万科这次略显谨慎，不敢轻言降价。”合正地产品牌总监王龚敏对记者说。

事实上，万科不敢高调降价，已经在开拓另一种营销方式，即在总价销售情况下，房产证上的面积远小于实际面积，提高单价，看起来比周边房价卖得贵，多出来的面积是通过赠送方式，实际折合价格却低不少，这样可以隐藏价格。

据记者了解，深圳万科华府一期采用单价销售方式，但二期开始全部采用总价销售方式，有的户型赠送面积超过80%。华府三房88平方米，实际面积达143平方米，一般的楼盘赠送只是阳台和凸窗，而万科一些项目直接赠送整个房间。

该楼盘销售经理告诉记者，他一个客户买的75平方米房，总价为208万，成交价不到28000元/平方米。但实际面积为108平方米，算上2500元/平方米的精装修，实际单价只有1.8万元/平方米，此价格比一路之隔的上河坊楼盘还便宜。

同样，记者了解到，万科在深圳的清林径等其他三个楼盘也是采取相似的销售方式，其在天津、重庆即将推出的楼盘，也都在公开资料中表示，有面积赠送。

而在北京，一位曾在万科假日风景做售楼经理的刘女士告诉记者，在售的万科假日风景中部分115平方米房源的赠送面积能达到65平方米，而近期开盘的万科楼盘都有赠送面积，只是幅度不太一样。

对于这种做法，家家顺金地梅龙镇分行销售经理刘明亮告诉记者，这是开发商的一种营销策略，房产证面积低于实际面积，可以规避新政，替客户减少一成首付资金，90平方米以上首次置业要三成首付，而万科里程89平方米实际拥有122平方米，刚好属于两成首付范围内，又可以满足客户对大户型的需求。

知名房企曝潜规则

实际上，每当市场出现滞销，开发商赠送面积促销就会大举涌现，通过大量附送面积，实现变相降价，这几乎成了一个行业潜规则。

保利位于上海的保利叶上海项目售价从2月的18500元／平方米下调到6月的16500元／平方米，同时赠送面积由8平方米增加到35平方米，实际测算下来的价格下跌30％左右，使得该项目所推出的216套房源几乎当天就被抢购一空。

中房信集团的销售统计数据显示，这个成交均价仅比5月份下调了5.7%的楼盘，却成为上海6月份唯一的“日光盘”，原因是此楼盘的附送面积达到每套房建筑面积的40%左右。

“赠送面积的营销办法一直就有，但开发商销售不畅的时候，往往以此作为优惠手段。”易居研究院北京所副所长牟增彬表示，在目前成交量锐减的市场“瓶颈”时期，预计新上市的楼盘中将有一大半会通过增加附送空间面积提高销售，附赠面积占整套房屋总建筑面积的比例可能达到20％-30%。

在不久前举行的投资者交流会上，万科表示，5月份，公司销售金额同比下降20%，环比下降30%，略好于行业平均60%的下滑幅度，其主要原因是万科产品结构中90平方米以下的房子占比较大，是全行业最高水平。

这让业内分析人士更多地把目光集中到了万科85平方米以上户型却赠送10平方米以上面积的营销法则上。